Intestare una proprietà ad un figlio minorenne: ecco tutto ciò che devi sapere

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Vuoi effettuare un investimento in un nuovo immobile, ma per non sovraccaricarti di tasse stai pensando di intestarlo a tuo figlio minorenne? Ecco tutto ciò che devi sapere per non incorrere in rischi e per ottenere il massimo dei vantaggi da questa operazione.

Intestare casa ai figli minorenni: l’atto di donazione.

Per prima cosa, occorre precisare che intestare una proprietà ai propri figli costituisce un atto di donazione per cui sarà necessario chiedere l’autorizzazione del giudice tutelare per effettuare il passaggio di proprietà. Solitamente sono gli avvocati o lo stesso notaio al quale ci si rivolge per l’atto di donazione, ad occuparsi di tale adempimento. Di fronte al notaio dovranno presentarsi entrambi i genitori se l’immobile è cointestato e due testimoni che solitamente fanno parte del personale dipendente dello studio notarile. Sarà necessario portare con sé, oltre ai documenti di identità, anche il cosiddetto atto di provenienza, ossia il documento che attesta che si è divenuti proprietari del bene.

Se ti stai chiedendo se ci siano delle limitazioni alla donazione in caso di acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria, la risposta è no. Valgono, infatti, in questo caso le stesse regole che disciplinano i normali trasferimenti immobiliari. Il bene donato, pertanto verrà considerato come se fosse pervenuto al donante attraverso un normale atto di compravendita.

Ma veniamo ora a quello che costituisce uno dei principali vantaggi dell’atto di donazione: l’aspetto fiscale.

Dal punto di vista fiscale, infatti, intestare un immobile al proprio figlio offre importanti vantaggi per quanto riguarda la tassazione. Se il minore, infatti, non ha altre proprietà nello stesso Comune o non possiede altri immobili in qualsiasi parte de territorio nazionale acquistati con il bonus prima casa, l’imposta di registro sarà del 2% invece che del 9% e si potrà scontare l’Iva al 4% anziché al 10%. Inoltre, le imposte catastali e ipotecarie non sono in misura percentuale ma fissa: 50 euro per l’imposta ipotecaria e altri 50 euro per quella catastale. Un ulteriore vantaggio, poi, è legato alla possibilità di ottenere detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo e l’assenza delle imposte sulle donazioni per immobili fino a 1 milione di euro.

Come anticipato, però, per usufruire di questi benefici sarà necessario che il minore non abbia già usufruito del bonus prima casa per altre abitazioni e che sia residente nel Comune dove si trova l’immobile intestato.

Un ulteriore vantaggio di natura fiscale è quello della mancata possibilità di pignoramento dell’immobile donato in caso di cartelle esattoriali non pagate dall’acquirente. Inoltre, se il genitore inadempiente è titolare solo di un’altra proprietà, ossia quella di residenza, renderà impignorabile anche quest’ultima secondo quanto stabilito dalla legge sulla riscossione.

Intestare una proprietà ad un figlio minorenne potrebbe, però, non fornire agevolazioni per il pagamento dell’Imu e della Tasi. Infatti, a meno che la proprietà intestata al minore sia la dimora abituale del donante e del beneficiario, l’Imu sarà dovuta. Vige infatti il principio della dimora abituale come unico elemento valido a riconoscere la proprietà come non secondaria. Chiaramente dovrà essere uno dei genitori ad eseguire il pagamento.

Veniamo ora ai rischi che possono presentarsi in caso di donazione.

Occorre sapere che l’intestazione della casa ad un figlio minorenne non risolve il problema di eventuali creditori non soddisfatti. Questi possono, infatti, entro 5 anni dal rogito, intentare la cosiddetta azione revocatoria volta a rendere inefficace il passaggio di proprietà e a sottoporre poi il bene a pignoramento. Tra l’altro, nel primo anno dal rogito, il passaggio di proprietà è inefficace per il creditore che abbia trascritto il pignoramento immobiliare nei pubblici registri. Entro questo termine, quindi, egli può mettere all’asta il bene senza bisogno di revocatoria.

L’azione revocatoria è subordinata, però, al fatto che, al momento della donazione, il patrimonio del debitore sia privo di beni utilmente pignorabili su cui poter soddisfare gli interessi dei creditori.  Così se il debitore insolvente ha ancora beni sui quali il creditore può far valere i propri diritti la revocatoria viene rigettata.

Se, invece, il creditore è rappresentato dall’Agenzia delle Entrate e si ha con la stessa un debito relativo all’Irpef superiore a 50 mila euro e non si hanno altri beni eccetto quello donato, c’ è il rischio di essere incriminato per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

E qualora i rapporti tra genitore e figlio beneficiario dovessero incrinarsi? C’è rischio che il genitore possa essere mandato via?

Il rischio non sussiste fino a quando il figlio è minore. La legge prevede infatti che i genitori siano titolari dell’usufrutto legale sui beni di proprietà di un figlio minore. Nel momento in cui il figlio diventa maggiorenne e acquista la sua emancipazione l’usufrutto legale dei genitori, però, decade, a meno che il genitore che abbia acquistato la casa per conto del figlio abbia effettuato una donazione con riserva di usufrutto. In questo caso nel rogito sarà stabilito che il genitore potrà vivere all’interno dell’immobile vita natural durante e solo al momento della sua morte il figlio potrà liberamente disporre del bene.

Intestare casa ai figli ha anche l’ulteriore vantaggio di anticipare la successione e di sottrarre la divisione del bene al coniuge in caso di separazione o divorzio, nel caso di coppia in comunione di beni. L’unico aspetto da non dimenticare è verificare che la cessione dell’immobile sia avvenuta nel rispetto delle quote minime di eredità. Infatti, qualora con la donazione non siano state rispettate, gli altri eredi hanno 10 anni dall’apertura della successione per contestare la donazione.

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